Pourquoi ne pas mettre trop d’apport ?
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bon on va en reparler encore une dernière fois d’accord après j’en parlerai plus jamais pourquoi il ne faut pas faire de 110%, je te le dis tout de suite dans cette vidéo à tout de suite [Musique] puis sérieusement salut ambitieux salut ambitieux et bienvenue sur cette chaîne qui est dédiée à l’ambition et également à l’immobilier surtout à l’immobilier je me présente je m’appelle Roméo je suis courtier je suis investisseur et également formateur investisseur dans l’immobilier dans le locatif et également en tant que marchand de bien et cette chaîne elle a pour but tout simplement bah te pousser et te donner un coup de pied aux fesses de manière à ce que tu n’aies plus de prétexte pour pouvoir investir pour ne pas pouvoir investir dans l’immobilier donc aujourd’hui on va parler d’un point dont on parle tout le temps c’est le 110% honnêtement je pourrais résumer cette vidéo hyper simplement ne fait pas de 110% parce que les banques n’acceptent plus d’en faire fin de la vidéo mais je le ferai pas comme ça d’accord donc je vais t’expliquer pourquoi il ne faut pas faire de 110% selon moi et quels sont les points en fait qui peuvent mettre en danger et en péril tu as ta situation en fait tout simplement là c’est le regard de courtier qui va parler et également aussi le regard d’investisseur je vais te laisser quelques instants et puis ensuite le temps de t’abonner et ensuite on va on va démarrer la vidéo bah ça y est c’est bon félicitations tu es abonné donc bienvenue à toi dans cette grande famille des ambitieux on va donc démarrer tout de suite on va parler de choses sérieuses le fameux 110% donc si tu viens de débarquer tu sais pas ce que c’est le 110% je viens de te dire qu’il y a de grandes chances que tu me demandes pas d’accord mais j’ai quand même te faire la définition pour qu’on puisse être tous au même niveau le 110% c’est du surfinancement c’est un terme commercial qu’on utilise pour dire que tu as demandé 10% de plus que la valeur du bien en gros les 10% ça représente les frais de notaire et les frais annexes d’accord donc si je dois illustrer mes propos tu as un bien qui vaut 100000 euros normalement tu dois toujours avoir des frais annexes qui sont en hauteur de 10% entre 8 et 10% on arrondit à 10%. donc ça ne fait 10 000 euros et en gros tu vas aller demander à la banque 110000 euros pour pouvoir payer tes frais annexes d’accord pour moi ça peut être un danger ok maintenant faut pas s’arrêter à ça il y a aussi des bonnes raisons de le faire donc on va commencer par les bonnes raisons il y en a plusieurs mais j’en évoqué que quelques-unes et ensuite j’ai de parler de danger donc c’est vraiment à rester jusqu’à la fin de la vidéo pour que tu puisses savoir quels sont les dangers à pratiquer du 110% ah oui dernière parenthèse aussi par rapport à ça j’ai décidé de refaire une vidéo là-dessus parce que j’en avais fait une il y a plusieurs années de ça mais on continue à me poser la question est-ce que je devrais pas faire un 110% etc etc donc je me suis dit bon Roméo essaie de faire une vidéo ça permettra de répondre à tout le monde en même temps et comme ça ils auront plus de prétexte à dire oui mais la vidéo est beaucoup trop loin à peine dans tes vidéos etc etc bref donc voilà parenthèse fermée on y va je te donne les raisons pour laquelle tu peux faire du 110% bah déjà premièrement tu peux avoir une raison qui peut être simple c’est dans le cadre d’un achat en société de type SCI par exemple le fait de faire un achat en 110%, on va te générer donc du coup un déficit qui peut être imputable sur tes bénéfices et donc du coup du coup diminuer ta fiscalité automatiquement donc ça ça peut être une des raisons pour laquelle tu peux décider de faire un 110 % donc du coup de créer des charges supplémentaires à ta société parce que du coup elle va avoir l’illusion d’être en déficit alors qu’elle génère quand même des revenus voilà c’est le jeu fiscal qui permet de le faire ça le jeu comptable qui permet de le faire ça la deuxième raison que je vais envie de t’évoquer même si on aura plein d’autres mais on va s’arrêter à deux raisons c’est dans le cadre d’un achat revente tu peux dire bah écoute aujourd’hui je souhaite faire un 110% pour la simple et bonne raison que à travers un achat revente j’ai envie de me garder de la trésorerie sur le côté j’ai envie de mettre le moins d’apport possible parce que du coup le bien j’ai le revendre dans l’immédiat et que le but est de générer de la plus plus déjà de base donc je ne te dire que je l’ai calculé dans mes coups ça peut être les raisons pour lesquelles tu peux décider de faire un 110%. il peut en avoir d’autres mais pour moi les autres elles vont être plus ou moins louables c’est de là que je ne t’exposer pour moi elles le sont clairement il y a une raison qu’on me donne souvent je me donne une troisième quand même c’est oui mais au mieux j’ai envie d’avoir de la trésorerie de côté normalement quand tu décides d’investir encore plus en 2022 tu dois avoir assez pour de pour payer tes frais de notaire et encore avoir de la trésorerie si tu n’as pas encore ce montant là c’est que soit que tes projets sont trop élevés ou soit tu n’es pas encore prêt à pouvoir investir financièrement parlant et ça peut donc être un risque financier de te lancer dans l’investissement à ce moment là j’ai envie de te dire qu’il y a un moyen de pouvoir récupérer tes fonds parce que effectivement tu peux me dire oui mais moi dans ma zone il y a que des biens à 200.000 euros et j’ai 20.000 euros d’épargne remet aussi pas rien dans tous les cas il faudra que tu mettes ton apport d’accord donc ne tergiversons pas trop là-dessus néanmoins il peut y avoir une technique pour pouvoir récupérer partiellement ou intégralement ton apport et on en parle à la fin de la vidéo donc reste vraiment jusqu’à la fin la raison majeure pour laquelle tu ne dois pas faire un samedi pour ça c’est pour cette raison là on va reprendre l’exemple d’un bien à 100000 euros d’accord tu et surtout premier projet donc c’est l’immobilier tu ne maîtrises pas encore ok tu as regardé des heures et des heures de vidéo sur Youtube mais c’est pas pour autant que tu es un expert parce que sinon il y aurait beaucoup trop d’expérience même plus d’experts que de de Watchers view sur YouTube directement il faut que tu puisses investir et que tu te lances sur le terrain pour devenir un expert ok donc c’est ton quand même ton premier projet tu dois prendre beaucoup de précautions là-dessus donc légitime à ce moment-là de me dire oui mais Roméo bah justement je dois avoir de la trésorerie de réserve au cas où si je me suis loupé non c’est pas ça que tu dois faire attention mettre de l’argent de côté tu sais le faire d’accord et tu as pas besoin d’être un investisseur pour pouvoir mettre de l’argent de côté tu dois faire attention sur le type de projet que tu vas faire donc reprenons mon exemple ton projet écoute 100000 euros ok jusqu’ici tout va bien tu demandes à ta banque de te prêter 10 % de la valeur du bien donc 110000 € tu as quelques travaux et comme la banque elle a dit oui pour les 10% de la valeur du bien tu demandes 5000 euros supplémentaires donc ça fait que tu demandes 115000 euros pour un bien qui en vaut 110 la première le premier danger qui peut avoir la première crainte du banquier ça va être la suivante ok il va faire 5000 euros de travaux mais est-ce que pour autant la valeur vénale de son bien va augmenter c’est-à-dire que est-ce que ton bien va valoir 105.000 euros ça c’est la première question qui va se poser ça c’est la première question que tu dois te poser toi-même d’accord ensuite là ça pousse à une autre réflexion imaginons que tu décides d’acheter ce bien là et que malheureusement parce que c’est possible tu l’achètes au prix du marché j’ai même pas dit au-dessus du prix du marché je dis au prix du marché c’est à dire que tu es à 100000 euros le bien vaut 100000 euros tu l’achètes à 100000 € le problème qui se passe c’est quoi c’est que en ayant demandé un 110 % pour tes travaux ainsi que pour les frais de notaire tu vas avoir besoin de cinq années pour pouvoir amortir ces frais là les cinq premières années vont servir à payer tes frais de notaire et les travaux et encore plus si ces cinq cas si c’est si allez si il y a les travaux donc pendant 5 ans ton bien va être au-dessus de la valeur du marché et ça c’est un danger mais incroyable parce que tu ne pourras pas revendre ton bien sans faire un déficit lorsque dans le cadre d’une société les raisons que je t’ai avancer tout à l’heure en cas d’une SCI tu n’as pas pour vocation à acheter ton bien et le revendre rapidement parce que fiscalement parlant ça peut être très désavantageux dans le cadre d’un achat revente ton objectif premier c’est de faire de la plus-value donc naturellement qu’est-ce que tu as fait tu as fait tes calculs pour avoir au moins 20% de plus-value c’est minimum qu’on demande donc si au lieu de 20 à 10 c’est pas grave tu es quand même gagnant en histoire mais dans le cadre d’un achat pour du locatif dans le cadre d’un achat beaucoup plus classique là pendant 5 ans tu es contraint à garder ton bien parce que ton bien ne va pas augmenter juste parce que tu as décidé de mettre un 110% donc du coup toutes les raisons d’arbitrage que tu aurais pu avoir de revendre ton bien afin de pouvoir réinvestir ou bien te désendetter parce que au final ton bien final c’est une escalade de d’erreur que tu as tu peux faire que tu peux commettre et ben non tu es bloqué parce que ton bien il vaut 100000 euros tu as demandé 115000 euros à la banque et sache que on ne soyons en étant passé par une banque que ça soit par une caution ou pas une hypothèque réelle d’accord et ben en fait la banque est en droit de refuser la vente de ton bien si ils ne sont pas sûr de pouvoir récupérer leur fond donc tu vas être bloqué pendant des années avec un bien juste parce que tu as décidé de garder tes fonds en trésorerie alors tu peux me dire à ce moment-là oui mais Roméo bah au pire des cas je fais toujours dire à la banque ok bah il manquera 10.000 euros je vais les réinjecter de mes propres fonds bah j’espère que tu les auras toujours ces 10000 euros déjà dans un premier temps parce que les les catastrophes arriverament seul et puis deuxièmement je viens de te dire ça montre une réelle incompétence auprès du banquier et ça c’est hyper important si une première fois tu as acheté un bien et que au final les travaux et tout le reste on fait qu’il a été surévalué est-ce que tu penses vraiment qui va te reposer de l’argent encore à nouveau moi perso je t’en proposerai pas tu vois donc après peut-être que tu peux tomber sur un banquier qui va faire deux fois la même erreur en pensant avoir un résultat différent mais je ne pense pas donc voilà la raison pour laquelle tu ne dois pas te lancer sur un 110 % voilà le risque que tu prends maintenant si tu prends un bien qui est en dessous – 20 % moins 30% de sa valeur et qu’avec un 110% et ben tu as encore 20% de gains en cas de revente immédiatement balance ton en fait je ne te dire même si la phrase que je te répondrais très rapidement c’est qu’aujourd’hui la plupart des banques n’acceptent plus et les 110% parce qu’on rentre dans une dans un cercle et dans une escalade on a un cercle vicieux ou une escalade de la surenchère qui fait que des fois et c’est vraiment le cas moi c’est ce que j’ai vu en tant que courtier tu as des clients qui revendent qui ne peuvent plus revendre leurs biens parce que les banques n’empêchent la vente tout simplement parce que leur bien est surévalué d’accord donc attention aux 110%, c’est un argument qui est très commercial qui est très intéressant lorsque on décide d’investir dans l’immobilier néanmoins à chaque gain il y a également des risques et moi j’ai envie de te dire que avoir 10 000 euros pour reprendre mon exemple dans tes comptes bancaires ce qui ne sont pas dans des comptes rémunérateurs mieux vaut que tu les mettes dans tes murs et ensuite tu utilises la technique que je vais donner tout de suite pour pouvoir récupérer une partie ou l’intégralité de tes 10000 euros avant ça à mon ambitieux j’espère que cette vidéo te plaît et si c’est le cas j’aimerais que tu y mettre un live si c’est le cas j’aimerais que tu t’abonnes j’aimerais que tu partages j’aimerais que tu me dises d’accord c’est important et un autre point aussi tu as des questions il y a des liens qui sont juste en bas et qui te permet de rentrer en contact avec moi donc tu cliques sur les liens tu prends ton rendez-vous téléphonique pendant une dizaine de minutes c’est totalement gratuit et je me ferai un plaisir d’échanger avec toi donc du coup la fameuse technique magique dont Roméo nous parle c’est laquelle tu verras à l’arrière de de folle il faut juste y penser et le faire en amont c’est tout simplement si tu as des travaux de demander un différé qui va être plus long que tes travaux imaginons que tu as trois mois de travaux demande six mois de différer demande un an de différé si tu peux quand ça tu as le temps de mettre en place tes locataires si tu n’as pas encore de locataires et ensuite tu as donc du coup toute cette possibilité là pour récupérer la trésorerie que tu as injecté sur ton projet c’est une manière de pouvoir récupérer partiellement ou des fois dans l’intégralité les fonds que tu as pu déposer d’accord et ça va être beaucoup plus fin beaucoup plus serein et en plus ce qui est bien c’est que quand tu mets l’apport pour tes frais tu commences à amortir dès le début et l’amortissement c’est un double effet kiss cool dont on ne parle pas assez à mon goût on ne parle que du cash flow ok mais tu as l’amortissement aussi qui est important et donc chaque mois tu payes de l’intérêt que tu peux défiscaliser derrière donc tu payes pas vraiment au final mais tu as également aussi de l’amortissement que tu vas récupérer le jour de ta revente bien sûr si tu n’es pas sur un 110% et voilà mon ambitieux c’est la fin de cette vidéo j’espère qu’elle t’aura plu et qui t’auras pas fait trop mal au cœur désolé pour tous les férus du 110% j’espère que vous mettrez quand même un like et si c’est le cas bah c’est pas le cas n’hésitez pas à me dire pourquoi il nous a pas plu entre temps mon ambitieux entre temps mon ambitieuse peu importe à quel moment tu regardes cette vidéo tout ce que je peux dire c’est de continuer à croire en toi et à te former bye [Musique]